原标题：多地取消地价上限 中枢城市土拍回暖

11月2日，合肥逶迤土拍规矩后初次挂牌出让5宗地块，吸金约77亿元，其中两宗地块溢价率分袂达到44.89%、33.95%。近期，合肥、济南、成都、厦门等地土拍取消地价上限，中枢城市土拍市集出现回暖迹象。从天下来看，地皮市集供求缩量趋势并未转变，分化进一步加重。

争抢优质量块

合肥这次土拍取消地价上限，只诞生竞拍肇端价，不摇号，即选择“价高者得”的竞拍容貌。其中，滨湖金融板块05号地块引来多家房企强烈争抢，最终安徽高速以2876万元/亩、溢价率44.89%、总价33.88亿元竞得，成为合肥现在单价最高的地块。

10月以来，已有合肥、济南、成都、厦门等热门城市在最新一批地皮拍卖中取消地价上限，土拍重现“价高者得”规矩。

10月30日，济南迎来取消地皮最高限价后的初次土拍，多宗地皮竞价强烈。其中，两宗地块竞价均逾越230轮，溢价率均逾越50%。

在一线城市土拍中，上海、北京、广州的中枢区地块受到企业孤寒度较高，部分地块触顶摇号。

10月31日，北京丰台区两宗地凯旋出让，共迷惑8家房企及王人集体参与，出让金共计130.3亿元，平均溢价率为11.37%。10月24日，上海本年第三批依次二轮地块出让完了，出身新的“总价地王”，中海地产王人集体以240.16亿元竞得徐汇区龙华街说念地块。

中指估量院企业估量总监刘水以为，中枢城市在策略带动下，销售市集活跃度普及，土拍情感有望进一步提振，优质量块将保管较高热度。

地皮市集分化

从天下鸿沟看，地皮市集分化较为显着。中指估量院数据泄漏，2023年1-10月，天下300城住宅用地推出3.7亿正常米，同比下降32.6%；成交2.6亿正常米，同比下降35.4%。

诸葛数据估量中心高档分析师关荣雪对中国证券报记者暗示，本年以来，一线城市地皮市集呈现“高溢价低流拍”特征，二线、三四线城市“低溢价高流拍”并存。取消地价上限后，热门地块溢价空间将进一步大开，将变成热门地块更热，冷热分化加重。

58安堵客估量院高档分析师许之静以为，中枢城市优质量块尚能保管一定热度，土拍市集全体改善并不显着。取消地价上限，让地价回首市集，一定经过上成心于提振地皮市集情感，尤其是热门城市及中枢片区，优质量块溢价率打破之前上限，或进一步清静房价预期。现时，已有成都、济南等城市取消地价上限，预测后续将有更多城市跟进。另外，改善型需求照旧成为市集成交主力，远郊区限墅令的优化，成心于更多改善型产物投入市集，郊区地皮市集及楼市情感有望诱导。

严格把控风险

从拿田主体看，央企和地点国企仍是拿田主力，民企拿地占比处于低位。2023年1-10月，22城国企拿地金额占比为56%，较2022年全年普及19个百分点。而民企拿地金额占比在两成摆布。刘水以为，取消地价上限后，企业凭借资金实力获得地皮，愈加老到房企的产物力以及策划材干。国企资金实力相对较强，不少中斗室企资金面承压，拿地压力加多。

关于拿地策略，华裔城A近日公告称，在获得地皮资源方面，本年以来公司永久宝石两个基本原则，一是调仓换仓，二所以收定投。限度现在，公司共参与30多宗地皮竞拍，凯旋补充佛山顺德区、禅城区，无锡经开区，成都金牛区4个优质量产名堂，推测新增地皮面积38万正常米，计容建筑面积60万正常米。连年来，公司赓续强化招拍挂资源获得材干，在中枢城市招拍挂市集已具备一定竞争力，后续将赓续拓展中枢城市、中枢性段招拍挂名堂，保持多元化拿地材干。

在此之前，龙湖集团搞定层称，上半年，地皮市集性格显着，许多企业的投资策略趋同，导致一、二线城市尤其是中枢区域竞争非常强烈。在这种情况下，龙湖上半年在14个重心城市获得20块新地皮，总货值546亿元，权力地价180亿元。限度2023年6月底，公司的总土储5489万正常米，对应货值7038亿元，其中80%布局在一、二线高能级城市。公司和会过“以销定支”主理好投资节律，优中选优。

另有央企土储干系追究东说念主对中国证券报记者暗示，公司会积极参与土拍市集，同期严格把控风险。现在，房地产行业的利润率比较透明，开发商在拿地的时代，就不错策画出项成见利润率。公司会重心参与高能级城市的热门地块，提高名堂利润率，同期加速名堂去化。

上述追究东说念主称，现在，房地产行业全体有所企稳，以开发贷为代表的资金资本有所下降。手脚资金密集型行业，房地产行业的地价资本、建安资本、资金资本、营销资本、搞定资本都比较透明，加速资金盘活成为行业共鸣。如安在拿地之后杀青快速销售，是各家房企都要谈判的问题。

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在回首“价高者得”后，合肥地皮市集应声拍出了单价新地王。

11月2日，合肥市启动取消限价后的首场土拍，市区5宗地块凯旋出让，成交总价76.66亿元。其中，安徽高速以33.88亿元竞得滨湖区BK202305号地块，溢价率达44.89%，成交楼面价18716元/正常米，一举刷新合肥地皮市集成交单价最高记录。

《中国策划报》记者耀眼到，在合肥市区出身新地王之时，11月2日同日举行的合肥市下属县城土拍中，多宗地块却以底价成交。举例，长丰县CF202326号地块溢价率为0，肥西县FX202355号地块溢价率仅为0.23%。此外，肥西县一宗居住用地出现流标。

“本年三季度以来，合肥市下属县城的楼市热度赓续走低，房企对县域的市集趋势预判不开畅，并且这次县域供应的地皮质素一般，房企摘牌意愿较低。”中指估量院合肥分院总司理刘敏向记者暗示。

“要是合肥市区地皮热度赓续走高，斗室企的活命空间将会进一步压缩，有可能会转战至合肥市远郊或县域。”刘敏同期以为，比较下属县城，在合肥市区后续土拍中，房企对优质量块的争夺仍将非常强烈。

创下最高成交单价记录

肃清限价后的合肥首场土拍，看点扫数。

干系贵寓泄漏，11月2日，合肥市区凯旋出让5宗地块，其中含1宗安置房用地和1宗租出住房用地，地块总用大地积30.7万正常米，总建筑面积约70.2万正常米，起拍总价58.9亿元，成交总价76.66亿元。

据了解，最受孤寒的是合肥滨湖地块——滨科城BK202305号，地皮出让面积约7.85万正常米，研究总建筑面积18.1万正常米，起价23.38亿元。该地块位于合肥滨湖科学城徽州正途以西、遵义路以北，属于滨湖金融后台板块，地舆位置优胜，邻近交通、明白等配套资源较为优质。

手脚一宗地处热门区域的中枢性块，滨科城BK202305号地块无疑“自带流量”。干系贵寓泄漏，该宗地块迷惑了保利、华润、中海、安徽置地、安徽高速、伟星房产等11家房企参与报名，最终被安徽高速以33.88亿元竞得，成交单价2876万元/亩，逾越当地政务区融创壹号院地块创造的2850万元/亩记录，创下合良田拍最高成交单价记录。

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除滨科城BK202305号地块外，在11月2日的合良田拍中，包河区BH202310号地块热度也较高。该地块地处包河区上海路与花坛正途交口西北角，迷惑了保利、建发、招商、越秀等10家房企参拍，最终被安徽置地以26亿元摘得，楼面价18149.91元/正常米，溢价率为34.11%。

此外，包河区BH202311号地块地处包河区至德路以东、铜陵南路以北，共迷惑4家房企参拍，临了被武汉康景实业投资有限公司（越秀）以9.73亿元拿下，成交楼面价13868元/正常米，溢价率为7.05%。

除上述3宗地块溢价成交外，在11月2日进行的土拍中，还有2宗安置房地块、租出地块皆被当地国企摘得。其中，蜀山区城市更新投资成立有限公司竞得蜀山区SS202305号地块，而高新区GX202305号地块被合肥高新成立投资集团公司竞得。

“从这次土拍参拍房企来看，并莫得出现思象中的数十家企业争夺统一宗地皮的情况。一方面，是因为合肥楼市本年四季度以来的成交量出现下滑；另一方面，受‘价高者得’的新土拍规矩影响，不允许房企王人集竞买，不成诞生‘马甲’参拍。”刘敏分析以为。

在刘敏看来，滨科城BK202305号地块和包河区BH202310号地块，对房企资金、打造产物等各方面的条件都很高，可谓是机遇和挑战并存，一些中斗室企可能平直废弃了。

三季度市集“保管低迷态势”

肃清限购后首场土拍即出身单价新地王，也让合肥楼市近况备受孤寒。

中指估量院统计数据泄漏，本年9月，合肥市区商品住宅（不含保险性住房）新增供应面积为38.2万正常米，环比下降34.1%，同比下降41.9%；成交面积为34.7万正常米，环比上升43.2%，同比下降23.5%；成交均价为22039元/正常米，环比下落2.2%，同比高潮7.7%。

“本年三季度，合肥房地产市集保管低迷态势，房企供货限制走低，成交节律赓续放缓，仅部分热门名堂去化保管较高流速，名堂摇号率权臣下滑，客户置业态过活益严慎，全体市集运行难度权臣加大。”合富估量院方面分析以为。

以合肥市最热门的滨湖新区为例，该区域新址市集曾一房难求，带动二手房市集量价王人升，但受多蹙迫素影响，滨湖新区二手房市集连年来热度运行下降。有滨湖当地房地产业内东说念主士向记者暗示，固然滨湖新区的热度较高，但当地二手房市集的库存量较大，成交价钱也受到影响。

合富估量院方面分析以为，现在合肥楼市的限定性策略已基本肃清，从中秋、国庆假期的市集反馈看，客户来访积极性显着普及。固然成交促进作用短期偏弱，但跟着策略束缚落地消化，市集预期将徐徐向好，购房需求或将进一步开释。

中指估量院统计数据也泄漏，在10月23日～29日历间，合肥市新址成交面积5.81万正常米，环比上升4.2%，成交均价23411元/正常米，环比下降0.1%。不外，滨湖新区、高新区等热门区域的成交面积、成交均价皆呈上升趋势。

11月2日举行的土拍刷新合肥市土拍地块单价、楼面价记录，将对合肥楼市带来哪些影响？对此，刘敏告诉记者：“受土拍策略逶迤影响，合肥市最高楼面单价得以刷新。开发商获地的资本加多，传导到楼市后会导致新址入市价钱进一步登攀；地王重现的公论影响，也将进一步提振房地产市集信心。”

刘敏同期以为，另一方面，地王重现也会普及购房者的买房信心，加速部分楼盘去化。跟着土拍热度普及，合肥楼市的板块分化会在短期内愈加显着，关于有实力的购房者来说，置业买房回首主流区域、热门板块也将日渐成为常态。

作家：欧阳春香

门将：巴赫曼（沃特福德）、赫德尔（维也纳快速）、彭茨（勒沃库森）、亚历山大-施拉格尔（林茨）